課程背景
2013年召開的十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調，在房地產行業(yè)內，這樣的政策基調將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復返。這對于房地產市場是利好消息，但是房地產財稅方面還有另外一種聲音我們不能忽視。

2013年6月20日，《國家稅務總局關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）橫空出世，要求各地著力抓好土地增值稅清算，要使清算申報做到全覆蓋、無死角，要求不得擅自擴大核定征收的范圍，要求對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。

2013年11月17日和24日，央視連續(xù)兩次每周質量報告波及土地增值稅清算問題，包括數(shù)家一流地產企業(yè)在內的欠稅榜顯示8年間房地產企業(yè)欠稅達3.8萬億以上！一時各種媒體紛紛爆棚，盡管很快硝煙四散，但另外一種要修改土地增值稅清算規(guī)則的呼聲又起。

因此，年終歲首，我們不得不深思——2014年房地產企業(yè)土地增值稅清算何去何從？如何用足用好現(xiàn)有清算政策？

為此，特舉辦本次房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專題課程，結合國家稅務總局土地增值稅清算最新實際疑難政策掌握口徑，進行理論升華，深度解析，幫助廣大房地產企業(yè)財務人員掌握亟需惡補的清算財稅最新實戰(zhàn)一線技巧，全面解決當前清算工作中遇到的困惑！

本次講座和以往培訓機構的類似主題最大區(qū)別：講稅務局官員所不能講出口的，講國內一線培訓專家所無暇切身體悟的清算實戰(zhàn)操作技巧，不是憑空臆想，不是純粹的理論說教，而是身臨其境、庖丁解牛般的實戰(zhàn)案例演示！
 
課程對象
 房地產企業(yè)財務/稅務總監(jiān)、財務/稅務經理、主管會計、成本會計


課程大綱
 前言
 土地增值稅清算稅企爭議知多少？3.8萬億元欠稅怎么算出來的？
 清算土地增值稅是拉不緊的“橡皮筋”？
 市場調控下預征率及核定征收率未來發(fā)展態(tài)勢如何？
（1）問君能有幾多愁？恰似被念緊箍咒——稅總發(fā)〔2013〕67號透出什么信息？
（2）一葉落知天下秋——評析鄂地稅發(fā)〔2013〕44號
 十八屆后打造怎樣的財稅體系？2014年房地產市場展望怎樣？

 第一部分 舊房轉讓土地增值稅怎么計算？
 賬面無成本，土地增值稅清算怎么辦？
 舊房轉讓如何確定評估扣除？
 有購房發(fā)票還要評估嗎？
 舊房轉讓可以核定征收嗎？

 第二部分 土地增值稅清算如何準備？如何確定清算單位和清算對象？
 做好預清算應準備哪些資料？
 土地增值稅清算單位和產品類型的確認問題？
（1）土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關部門？
（2）土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
（3）地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？
（4）分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？
（5）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？
（6）分開還是合并清算的經典問答
（7）普通住宅與其他產品類型如何分攤開發(fā)成本？按什么標準分配？
（8）按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
（9）以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？
 土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意？
（1）小產權房征收土地增值稅嗎？
（2）房屋長期出租是否征收土地增值稅？
（3）未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？
【案例】石家莊中正房地產公司向張某支付土地款1000萬元，但是張某自己沒有土地證，張某幫助企業(yè)向國家支付了800萬元土地出讓金后企業(yè)取得土地證。

問：張某交不交土地增值稅？房地產公司支付給張某1000萬怎么入賬？
（4）車位車庫使用權是否征收土地增值稅？

 第三部分 土地增值稅清算收入如何確定？
 土地增值稅收入如何確定？

 第四部分 土地增值稅清算取得土地使用權金額何確定？
 土地作為扣除項目成本如何確定?
 置換土地如何確定計稅基礎？
 暗箱操作取得土地遲早要還的！
 拆遷補償費屬于取得土地使用權所支付的金額嗎？
 毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
 土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？
 怎么理解納稅人投資政府土地改造項目不交營業(yè)稅土地增值稅政策？
 購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標、拍賣、掛牌”傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個人）介紹費是否可以作為開發(fā)成本扣除？

 以土地投資如何會計和稅務處理？
 土地閑置費企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？

 第五部分 土地增值稅清算扣除項目金額（成本）如何確定？
 車位車庫等要不要分攤土地成本？
 項目規(guī)劃外所承建設施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？
 房地產開發(fā)都可以加計扣除嗎？
（1）轉讓已經進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
（2）購買在建工程再轉讓可否差額納稅？
（3）購買半拉子工程開發(fā)形成產品再轉讓如何納稅？
 建安成本可隨意虛增嗎？
 會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？
 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？
 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？
 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？
 工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發(fā)成本？
 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產企業(yè)應付賬款可否計入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？

 捐贈、違約金、資產損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？

 第六部分 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？
 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？
 委托貸款利息支出屬于能提供金融機構證明嗎？
 房地產企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？
 房地產企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？

 第七部分 土地增值稅清算可否二次清算？
 清算后再銷售房產稅率如何確定？
 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？
（1）清算后取得發(fā)票咋辦？ （2）清算后又賣房咋辦？

 第八部分 土地增值稅清算特殊事項處理
 土地增值稅清算后項目虧損怎么辦？
 土地增值稅與普通住宅定價的關系及如何回避無效價格區(qū)間
 合作建房分房后銷售如何計算土地增值稅？
（1）合作開發(fā)應具備什么必要條件？
（2）合作開發(fā)稅務如何處理？
（3）合作開發(fā)主體如何確定？
（4）合作建房分房后銷售如何征稅？
（5）偽合作開發(fā)形式有哪些？
【案例】一家投資公司A，與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書，B公司有劃撥土地一塊，A公司負責提供建設資金3億元，大廈以B公司名義立項，建成后產權B公司所有，A公司獲得總建筑面積的70%的30年經營權。對于合作共建雙方納稅性質該如何認定？

 政府返還款可有納稅籌劃空間？
 車庫車位地方政策有何不同？
 墊資開發(fā)與融資成本稅負比較
 收購目標公司間接取得土地稅收有何問題？房地產股權轉讓該不該征收土地增值稅？
 合并方式取得土地如何納稅處理？
 分立方式取得土地稅收問題分析
 土地增值稅清算審核常見違法現(xiàn)象
 實務案例分析

 第九部分 企業(yè)所得稅匯算清繳及參會企業(yè)互動交流