第一部分：土地開發(fā)流程與一、二級(jí)開發(fā)
一、土地生命周期
二、土地開發(fā)的幾個(gè)環(huán)節(jié)
1、城市進(jìn)入性 2、區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì) 3、定位與規(guī)劃；
4、區(qū)域運(yùn)作策略與土地營(yíng)銷 5、區(qū)域增值
三、一、二級(jí)開發(fā)的差異性
四、土地開發(fā)的法律問題
1、國(guó)家對(duì)土地開發(fā)的法律規(guī)定；
2、地方政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)中的相關(guān)法律問題；
3、相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題。
第二部分：一級(jí)開發(fā)的模式與案例分析
一、一級(jí)開發(fā)模式分析
1、全程運(yùn)營(yíng)模式及要點(diǎn)解析
案例研究：亞龍灣一級(jí)開發(fā)淺析
2、主導(dǎo)整合模式解析及操作要點(diǎn)與成功要素
案例研究：海南清水灣一級(jí)開發(fā)淺析
3、一級(jí)主導(dǎo)開發(fā)模式及操作要點(diǎn)與成功要素
案例研究：天津泰達(dá)城一級(jí)開發(fā)淺析
4、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式操作要點(diǎn)與成功要素
案例研究：南京吉山產(chǎn)業(yè)園一級(jí)開發(fā)淺析
5、公建代建開發(fā)模式及操作要點(diǎn)與成功要素
案例研究：阜陽一級(jí)開發(fā)淺析
二、國(guó)內(nèi)一、二級(jí)土地了聯(lián)動(dòng)開發(fā)成功案例分析
案例1：金融街惠州金海灣項(xiàng)目----陌生區(qū)域一、二級(jí)開發(fā)捆綁案例。
1、發(fā)展歷程講解 2、發(fā)展定位與規(guī)劃調(diào)整 3、合作方式 4、排他性土地控制策略
5、土地獲取方式 6、啟動(dòng)策略 7、城市設(shè)施建設(shè)與區(qū)域土地開發(fā)
案例2：揚(yáng)州廣陵新城開發(fā)----典型三線城市一級(jí)開發(fā)；
1、發(fā)展歷程講解 2、定位思考與功能確定
3、歷史文化名城與區(qū)域開發(fā)的價(jià)值結(jié)合 4、一級(jí)開發(fā)中的政企合作
5、一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)措施 6、一級(jí)價(jià)值兌現(xiàn)實(shí)現(xiàn)流程
案例3：青島即墨 南山嶺海（8000水城）----大都市邊沿一級(jí)開發(fā)；
1、發(fā)展歷程講解
2、開發(fā)企業(yè)介入機(jī)會(huì)與土地獲取條件
3、定位與規(guī)劃調(diào)整策略（及效果分析）
4、公共設(shè)施（會(huì)展中心、五星級(jí)酒店等）開發(fā)與在一級(jí)開發(fā)中的作用
5、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)值定義一級(jí)土地價(jià)值的開發(fā)策略
6、一級(jí)開發(fā)控制二級(jí)土地的措施
7、二級(jí)開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動(dòng)性分析
8、政府對(duì)一級(jí)開發(fā)的支持
第三部分：一級(jí)開發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)問題解析（結(jié)合案例）
一、土地流轉(zhuǎn)方式
1、土地性質(zhì) 2、土地指標(biāo) 3、土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排 4、土地流轉(zhuǎn)中的成本概算
二、資金流轉(zhuǎn)方式
1、合作投資方式 2、投資概算 3、投資計(jì)劃（年度、季度）；
4、投資與收益關(guān)系概算（年度、季度） 5、資金監(jiān)控方式。
三、合作方式（合作協(xié)議中明確）
1、合作方的權(quán)利 2、合作方的責(zé)任（各方干什么）
3、合作決策機(jī)制 4、土地增值收益分成方式與核算機(jī)制
第四部分：基于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式模擬分析
一、項(xiàng)目情況（城市/區(qū)位/用地指標(biāo)等）
二、項(xiàng)目利益相關(guān)者目標(biāo)要求分析（政府/企業(yè)/市場(chǎng)消費(fèi)者/投資者等）
三、項(xiàng)目商業(yè)模式簡(jiǎn)析（相關(guān)利益者的關(guān)系）
1、項(xiàng)目平臺(tái)價(jià)值分析
Ø 土地升值價(jià)值 Ø 市場(chǎng)二級(jí)開發(fā)價(jià)值
2、規(guī)劃的多維度分析
Ø 多目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析 Ø 開發(fā)空間或資源的平衡性分析
Ø 市場(chǎng)目標(biāo)價(jià)實(shí)現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)分析：
Ø 拆遷分析；
Ø 規(guī)劃變更分析；融資渠道及成本分析；
Ø 政府信約束分析（政府領(lǐng)導(dǎo)變更/供地指標(biāo)計(jì)劃/拆遷進(jìn)度控制/供地價(jià)格變更等）
4、基于項(xiàng)目規(guī)劃定位的目標(biāo)實(shí)施策略：
Ø 舉例旅游地產(chǎn)：重點(diǎn)旅游設(shè)施選擇與運(yùn)營(yíng)，一級(jí)土地和二級(jí)地產(chǎn)與旅游的配合開發(fā)（節(jié)奏/規(guī)模/質(zhì)量）；關(guān)鍵品牌資源的整合開發(fā)（酒店/高爾夫等）/經(jīng)濟(jì)分析。
5、商業(yè)模式構(gòu)建：
Ø 企業(yè)：主體開發(fā)權(quán)/規(guī)劃控制權(quán)/開發(fā)控地權(quán)（指標(biāo)供應(yīng)/土地上市價(jià)格/優(yōu)先取地/開發(fā)時(shí)間和空間順序和進(jìn)度）和利益分成（分成比例/資金流轉(zhuǎn)方式和時(shí)間節(jié)點(diǎn)效率/）；
Ø 政府責(zé)任（審批和辦證等/主導(dǎo)拆遷/外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)/區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷等）
第五部分：一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)中的成本、風(fēng)險(xiǎn)防范
一、一級(jí)開發(fā)中的成本構(gòu)成
1、總的成本構(gòu)成
2、各成本項(xiàng)的構(gòu)成與比例關(guān)系；
3、各成本項(xiàng)的影響因素；
4、各成本項(xiàng)對(duì)一級(jí)開發(fā)總成本的影響。
5、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)注因素。
二、土地一及開發(fā)與一、二聯(lián)動(dòng)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)與控制（結(jié)合案例）
1、一級(jí)開發(fā)收益來源及影響要素
2、影響一級(jí)開發(fā)收益因素
Ø 收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不可行、投資節(jié)奏不合理…
3、投入成本風(fēng)險(xiǎn)
Ø 拆遷成本的不可控 Ø 政府成本的不可控（管理成本的不可控）；
Ø 關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控 Ø 開發(fā)周期的不可控。
4、規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
Ø 商業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、公共設(shè)施不可實(shí)現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不可實(shí)現(xiàn)。
5、進(jìn)程不可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
Ø 政府換屆導(dǎo)致的剔出風(fēng)險(xiǎn) Ø 土地出讓實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
6、土地開發(fā)中的拆遷問題
Ø 拆遷難題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）
Ø 拆遷的成本、變化 Ø 拆遷風(fēng)險(xiǎn)及控制
7、增值收益分成實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
Ø 土地財(cái)務(wù)管理制度 Ø 制度導(dǎo)致的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；
Ø 產(chǎn)業(yè)基金資金流轉(zhuǎn) Ø 設(shè)立政府企業(yè)設(shè)施投資資金流轉(zhuǎn)；
Ø 分塊取地轉(zhuǎn)讓（合作）資金流轉(zhuǎn) Ø 成功案例一級(jí)開發(fā)分成收益財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)流程
8、規(guī)避一級(jí)開發(fā)收益風(fēng)險(xiǎn)的模式設(shè)計(jì)探索
第六部分：一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)方式（土地控制方式）
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制——控制要點(diǎn)、城市案例啟示。
4、關(guān)鍵設(shè)施控——制控制要點(diǎn)、城市案例啟示。
5、流程控制——控制要點(diǎn)、城市案例啟示。
6、其他控制方式
第七部分：一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)開發(fā)中的政企合作模式
一、政企合作模式
1、政企合作投資模式
Ø 股份構(gòu)成關(guān)系；
Ø 出資方式與界定；
Ø 企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計(jì)息方式；
Ø 股份與增值收益的關(guān)系…
2、政府合作的管控模式
Ø 管理架構(gòu)設(shè)計(jì) Ø 管理層人選界定
Ø 決策機(jī)制與流程 Ø 資金管理、投資決策機(jī)制與管理…
3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定
Ø 政府的權(quán)、責(zé)、利 Ø 投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利 Ø 合作組織的權(quán)、責(zé)
二、政企合作協(xié)議要點(diǎn)（結(jié)合案例）
1、一級(jí)開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)；
2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議、失敗合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點(diǎn)講解：
Ø 合作協(xié)議中關(guān)于“股份構(gòu)成”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關(guān)于“土地指標(biāo)”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關(guān)于“投資強(qiáng)度與節(jié)奏”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關(guān)于“公共設(shè)施投資與管理”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關(guān)于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關(guān)于“經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資”的規(guī)定……
第八部分：現(xiàn)場(chǎng)討論與課程小結(jié)