【課程背景】

　　在2013年歲末央視連續(xù)炮轟土地增值稅征管不到位、大批房企“欠繳”土地增值稅之后，在國家稅務總局要求下，加強土地增值稅征管已經成為2014年各地方稅務機關工作重點之一。為此，各省市紛紛出臺了加強土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴厲。并且國家稅務總局將建筑、房地產業(yè)納入2014年指令性檢查項目范圍，在專項檢查工作方案中也強調了土地增值稅的檢查。這一切都在預示著新一輪清算高潮即將來襲。面對史上最嚴厲的土地增值稅征管，作為房地產開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準備了嗎？

　　對于房地產業(yè)將施行的“營改增”，對地方財政的獲取方式是一大挑戰(zhàn)，對于建筑、房地產企業(yè)來說同樣是一場不得不應對的挑戰(zhàn)。房地產業(yè)營業(yè)稅是5%，“營改增”之后增值稅率定為11%的話，稅率上升比較明顯。該如何應對呢？

　　為此，我們特舉辦“房地產開發(fā)企業(yè)營改增準備與土地增值稅清算全程攻略”專題講座，本講座以國家稅務總局及各地2014年土地增值稅清算最新政策為基礎，以營改增政策為背景，進行理論升華，深度剖析，以庖丁解牛般的實戰(zhàn)演示！用最短的時間，讓我們房地產企業(yè)財務人員掌握土地增值稅清算實戰(zhàn)技巧及營改增基本原理，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化的利益！

　　【學員對象】

　　各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師等
 
【課程大綱】

　　第一部分：房地產企業(yè)“營改增”納稅全面準備

　　一、營改增政策的解讀與實踐

　　1.我國流轉稅制的形成及增值稅改革

　　2.營改增試點的進展及總體規(guī)劃

　　3.為什么要營改增？營業(yè)稅有何弊端？營改增改革的基本指導思想

　　4.納稅人和扣繳義務人的認定

　　5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法

　　6.增值稅的適用稅率和征收率

　　7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認定

　　8.增值稅的差額征稅規(guī)定

　　9.混業(yè)經營帶給房地產營改增什么風險？

　　10.鐵路運輸服務營改增后對于房地產有何影響？

　　11.快遞業(yè)營改增后對于房地產有何影響？

　　12.融資租賃業(yè)營改增后對于房地產有何影響？

　　13.房地產開發(fā)各個階段能取得哪些專用發(fā)票？哪些能或不能抵扣？

　　14.營改增后房地產納稅義務發(fā)生時間和納稅地點有無變化？

　　二、房地產企業(yè)應關注的營改增若干風險問題

　　1.房地產企業(yè)是營改增納稅人嗎？你有增值稅業(yè)務嗎？

　　2.房地產企業(yè)應該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務是再設公司還是分賬核算？

　　3.房地產企業(yè)不提供應稅服務就不涉及增值稅嗎？沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務。

　　4.房地產企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率？

　　5.房地產企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？

　　6.房地產營改增后發(fā)生非正常損失如何處理？

　　7.固定資產進項稅額該不該抵扣？ 進項稅額轉出的納稅籌劃

　　8.房地產營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？

　　9.裝卸搬運營改增有什么變化？

　　10.倉儲服務營改增租賃雙方有何影響？

　　11.汽車可以抵扣了，汽油費能隨意抵扣嗎？

　　12.營改增后銷售固定資產該如何納稅？

　　第二部分：房地產企業(yè)土地增值稅清算全程納稅攻略

　　一、房地產企業(yè)涉及到的主要稅種有哪些？各階段有哪些特點？

　　1.前期階段

　　2.工程建設階段

　　3.銷售階段

　　4.清算

　　二、土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意？

　　1.小產權房征收土地增值稅嗎

　�。�2.房屋長期出租是否征收土地增值稅？

　　三、市場調控下預征率及核定征收率未來發(fā)展態(tài)勢如何？

　　四、項目規(guī)劃立項是否影響土地增值稅清算？

　　1.土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關部門？

　　2.土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？

　　3.分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？ 普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？

　　4.分開還是合并清算的經典問答

　　5.當今中國最牛的對土增稅分類清算抗議！

　　6.土地增值稅與普通住宅定價的關系及如何回避無效價格區(qū)間？控制增值率20%以下是降低收入還是增加成本好，有無其他辦法？

　　7.地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？車位、車庫、地下室辦理產權還是不辦理產權？

　　8.車位車庫等要不要分攤土地成本？ 9.不同項目能否分攤成本？

　　10.普通住宅與其他產品類型如何分攤開發(fā)成本？

　　11.按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高可以調整嗎？

　　12.項目分期滾動開發(fā)，怎樣進行稅收籌劃？

　　13.住宅和商業(yè)地產混合型項目怎樣進行稅收籌劃？

　　五、房地產項目取得土地方式對于土地增值稅清算的影響

　　1.土地作為扣除項目成本如何確定?

　　2.暗箱操作遲早要還的！

　　3.拆遷補償費屬于取得土地使用權所支付的金額嗎？

　　4.毛地出讓-先拿地后拆遷怎么清算？

　　5.地出讓合同顯示為取得凈地，房地產開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？

　　6.投資政府土地改造項目如何納稅處理？

　　7.直接買地與股權轉讓買地對于雙方有哪些稅收影響？

　　8.投資再轉讓土地存在哪些稅收爭議？

　　9.競拍取得土地出讓合同該怎么簽定？

　　10.開發(fā)過程中土地使用稅怎么計算？

　　11.競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？ 繳納完耕地占用稅可以一年免土地使用稅嗎？

　　12.紅線外支出能否列支土地成本清算扣除？

　　13.政府返還款可有納稅籌劃空間？

　　六、房地產項目開發(fā)成本清算如何扣除

　　1.簽訂施工合同不含甲供材如何處理？

　　2.維修基金大配套費不能加計扣除嗎？

　　3.房地產開發(fā)都可以加計扣除嗎？

　　4.建安成本可隨意虛增嗎？

　　5.會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？？

　　6.裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？

　　7.售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？

　　8.墊資開發(fā)與融資成本土地增值稅稅負比較

　　七、房地產項目開發(fā)清算收入如何確定？

　　1.未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時如何確認收入？

　　2.房地產企業(yè)補退房款如何確認收入？

　　3.房地產企業(yè)收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅?

　　4.取得非貨幣性資產如何確認土地增值稅清算收入？

　　5.拆遷安置房如何確認土地增值稅清算視同銷售收入？

　　6.房地產企業(yè)自用、出租開發(fā)產品是否需要征收土地增值稅？

　　7.地上停車位、地下車位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？

　　8.房地產企業(yè)將車位無償交付物業(yè)公司，物業(yè)公司收取租金，是否需要視同銷售征收土地增值稅？

　　9.房地產企業(yè)未取得項目立項也未取得商品房預售許可證，違規(guī)銷售國有（集體）土地上建造的房產是否征收土地增值稅？

　　八、土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？

　　1.委托貸款利息支出屬于能提供金融機構證明嗎？

　　2.房地產企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？

　　3.房地產企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？

　　九、清算后再銷售房產稅率如何確定？

　　1.土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？

　　2.清算后取得發(fā)票咋辦？3.清算后又賣房咋辦？

　　十、土地增值稅清算后項目虧損怎么辦？

　　十一、年終結賬土地增值稅如何結轉？ 3.8萬億元欠稅折射出什么問題？稅企間的土地增值稅紛爭還有多少？

　　十二、舊房轉讓土地增值稅怎么計算？

　　十三、清算申報與稽查的關系

　　十四、做好預清算應準備哪些資料？

　　十五、城中村改造如何納稅處理？

　　十六、合作建房分房后銷售如何計算土地增值稅？

　　十七、BT置換土地如何處理

　　第三部分：互動交流