【課程背景】

　　商業(yè)地產開發(fā)的風險與現(xiàn)狀--您還在摸著石頭過河？您想為未來可能的失誤買單嗎？

　　目前許多商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)是由住宅地產商轉變過來的，沒有商業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)驗，沒有理解商業(yè)地產與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)模式運營商業(yè)地產項目。

　　商業(yè)地產是一個極具專業(yè)性的產業(yè)，從項目投資，定位，招商，運營全程都需要有專業(yè)的操作團隊，商業(yè)項目一旦操作失敗其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。

　　中國具有全面專業(yè)的商業(yè)地產操盤職業(yè)經(jīng)理人非常少，很多都是轉型而來或臨危受命。沒有過成功的商業(yè)項目操盤經(jīng)驗，并且缺乏系統(tǒng)的商業(yè)地產開發(fā)技能培訓。

　　企業(yè)未完全想明白如何做就盲目抄襲或跟風，導致項目出現(xiàn)重大失誤。

　　【課程目標】

　　商業(yè)地產是一個復合型的產業(yè)，它包括地產、商業(yè)、投資、金融等方面，非常復雜。商業(yè)地產行業(yè)是一個系統(tǒng)工程，需要各方配合，要非常專業(yè)的去運營。商業(yè)開發(fā)由多個環(huán)節(jié)組成：開發(fā)（銷售）、招商、經(jīng)營、管理，是一個不可中斷的鏈條。如何做到開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體？培養(yǎng)出優(yōu)秀的實戰(zhàn)型國際水準的中國商業(yè)項目操盤手，我們將通過具體代表性案例的解析和操盤手理念的傳授，挖掘和歸納成功項目的商業(yè)模式、研策思路、管控要點；教會學員項目開發(fā)和運營管理的具體解決方案，并通過實地考察和學習，讓學員所學知識在具體的項目中進行落地。

　　【課程收益】

　　1、幫助您及團隊形成對商業(yè)地產領域的全面概覽、建立操盤商業(yè)地產項目正確理念

　　2、幫助您及團隊解決商業(yè)地產操盤關鍵節(jié)點難題、建立操盤商業(yè)地產項目正確理念

　　3、歡迎學員帶上項目方案討論，導師極具實戰(zhàn)經(jīng)驗和個案診斷能力，現(xiàn)場破解定位、規(guī)劃、招商、運營策略難題；

　　【學員對象】

　　房地產企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理；商業(yè)地產企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、策劃（推廣）總監(jiān)、招商總監(jiān)、營運總監(jiān)、招商經(jīng)理、營運經(jīng)理等中高層管理人員；有志于在商業(yè)地產新領域發(fā)展的人士及在商業(yè)地產企業(yè)中從事經(jīng)營管理工作；

　　【金牌導師】

　　劉老師：

　　著名商業(yè)地產運營專家。重慶大學房地產研究院EMBA商業(yè)地產及龍湖研修班授課講師；具有12年商業(yè)地產從業(yè)經(jīng)驗，對商業(yè)地產全程運作擁有豐富經(jīng)驗。他全力倡導的“商業(yè)地產正確之道”理論及實操模型已在業(yè)界引起廣泛關注。劉老師加入龍湖商業(yè)團隊后，負責晶酈館項目招商工作，同時參與龍湖北城天街、西城天街大店招商工作，其為龍湖商業(yè)在社區(qū)商業(yè)項目上的運營，成功破冰書寫了傳奇。在華夏柏欣商業(yè)顧問公司服務期間，劉老師帶隊成功策劃成都寬窄巷子項目，同時在朝北大悅城、北京國瑞城等項目的招商工作中均屢有建樹。

　　陳老師：

　　中國商業(yè)地產定位與規(guī)劃領域權威專家導師。16年地產從業(yè)經(jīng)驗，10年以上商業(yè)地產服務經(jīng)驗，是商業(yè)地產界的資深實戰(zhàn)專家，精于購物中心、城市綜合體、女人街、步行街、社區(qū)商業(yè)等各類商業(yè)地產項目的定位與規(guī)劃，有超過50多個商業(yè)地產項目定位與規(guī)劃的實際操作經(jīng)驗。

　　陳老師1998年進入龍湖，負責龍湖北城天街的前期定位及招商工作，為北城天街的成長指明了正確方向，并完成了大店招商工作。陳老師之后還負責了多個城市綜合體項目的研策、招商及銷售工作，包括嘉年華大廈、加州城市國際、環(huán)球金融中心、解放碑國泰商業(yè)項目等。

　　陳老師在工作中建立了窮盡“讀城”調研法，徹底理清城市商業(yè)脈絡、讀懂城市與城市消費人群，并以此作為項目定位規(guī)劃的基本依據(jù)。在定位規(guī)劃過程中，陳老師和其團隊常�；�腐朽為神奇，能很好解決項目的某些先天不足或其他難題。其嚴謹?shù)膶W術研究風格獲得商業(yè)地產同行的廣泛認同與贊譽。

　　任老師：

　　中國商業(yè)地產招商管理與商業(yè)談判權威專家。10余年商業(yè)地產工作經(jīng)驗，擁有獨到的品牌選址眼光與豐富的商業(yè)品牌資源，精通各類型連鎖品牌與主力店商家的選址布點要素及各項細節(jié)指標。

　　任老師為原蘇寧總裁丁遙的第一秘書，后任蘇寧電器大區(qū)域連鎖發(fā)展部負責人，獨立完成了解放碑雨田大廈蘇寧旗艦店、觀音橋嘉年華大廈旗艦店、南坪步行街旗艦店等33家門店拓展開發(fā)，參與蘇寧電器多個項目的購置談判，完成購置面積2.5萬平米；獨立完成蘇寧電器重慶地區(qū)部分店面的招商工作，招商面積約2萬平米。

　　任老師一直以高效的招商業(yè)績與豐富的商業(yè)資源聞名于業(yè)內。她負責完成了龍湖?星悅薈項目、跨越?城南未來項目、華辰?財富廣場、棕櫚泉湖濱商業(yè)項目、龍湖時代天街、龍湖Ｕ城天街等項目多個品牌商家的招商工作 。

　　【課程大綱】
1月16日第一天課程提綱
第一天（上午）：商業(yè)地產的認知與重新定義
一、商業(yè)地產基本理解
1、商業(yè)地產的本質
2、商業(yè)地產的復合性特征
3、商業(yè)地產的3大價值
4、商業(yè)地產的2種贏利模式（持有與銷售）
5、常見的持有型商業(yè)地產形態(tài)對比解析（購物中心、區(qū)域中心、社區(qū)賣場、餐飲街、百貨、專業(yè)市場，重點闡釋購物中心）
6、目前中國主流商業(yè)地產開發(fā)模式與各自優(yōu)劣分析
二、國內知名商業(yè)發(fā)展商認知
1、萬達模式 2、華潤模式
三、優(yōu)秀商業(yè)發(fā)展商商業(yè)模型鑒賞
1、龍湖模式：天街系列、星悅薈系列、家悅薈系列
2、中糧模式：大悅城
3、凱德模式：來福士廣場、凱德廣場
4、瑞安模式：瑞安天地
四、商業(yè)地產價值鏈解析
1、商業(yè)地產價值鏈流程（定位、規(guī)劃、招商、運營） 2、商業(yè)地產價值創(chuàng)造的理性判斷標準
第一天（下午）：商業(yè)地產市場研究與精準定位原則
一、世界經(jīng)典商業(yè)項目賞析
1、美國Desert Hills Premium Outlets
2、迪拜Ibn Battuta Mall
3、新加坡VIVO City
4、韓國樂天世界
5、日本澀谷109
6、馬來西亞PAVILION
7、俄羅斯古姆百貨
8、香港青衣城
9、臺灣美麗華百樂園
案例研討：商業(yè)項目成功關鍵點——成功商業(yè)規(guī)律總結（項目為什么成功？請學員總結原因，老師評講）
二、失敗商業(yè)項目案例解析
1、北京藍色港灣
2、重慶朗晴廣場
案例研討：商業(yè)項目風險規(guī)避——失敗商業(yè)教訓總結（這些商業(yè)項目為什么失�。空垖W員總結，老師評講）
第一天晚上：商業(yè)項目市場與產品研究方法及商業(yè)規(guī)劃定位研究工作細節(jié)解析
一、商業(yè)調研
1、城市研究
2、詳盡的商業(yè)調研
3、項目條件梳理
4、借鑒案例分析
5、品牌訪談
二、商業(yè)定位與規(guī)劃
1、定位分析
l 商業(yè)機會分析（商業(yè)脈絡分析、商業(yè)機會點分析、商業(yè)機會的比較分析、各商業(yè)機會的主要運作思路）
l 整體定位 功能定位 業(yè)態(tài)定位
l 品類定位 品牌定位 客群定位
2、定位案例分享
l 北京前門天街項目定位分析
l 成都寬窄巷子項目定位分析
三、商業(yè)規(guī)劃
1、商業(yè)地塊總體規(guī)劃布局
2、商業(yè)項目體量規(guī)劃 3、商業(yè)建筑初步規(guī)劃
4、項目內部及外部交通節(jié)點規(guī)劃
5、業(yè)態(tài)分布說明
6、品牌落位說明
7、整體交通動線說明
l 項目外部交通和城市交通的關系銜接，主入口、
l 次入口、共享空間、客流導向等規(guī)劃
l 項目車流交通組織、停車交通，以及車道限高等
四、商業(yè)項目配套一般建議
1、項目物流交通組織、卸貨平臺、物流電梯等規(guī)劃
2、項目員工出入口、更衣間、考勤區(qū)的規(guī)劃
3、項目各樓層之間客流、物流垂直交通
五、商業(yè)規(guī)劃案例分享
1、金港國際項目規(guī)劃
2、南京水游城項目規(guī)劃
3、北京朝陽大悅城項目規(guī)劃
4、深圳萬象城項目規(guī)劃
課堂練習：案例研討(不少于2個項目練習)
1月17日第二天課程提綱
第二天（上午）：商業(yè)地產贏利模式解析與模式創(chuàng)新
一、操盤商業(yè)項目現(xiàn)金流平衡及商業(yè)地產的價值體現(xiàn)、
1、項目銷售與持有的關系權衡及技術處理
l 經(jīng)營品類決定店鋪產品規(guī)劃
l 投資能力決定產品面積分割和總價控制
l 項目租、售、留區(qū)域位置及面積規(guī)劃建議
l 項目主力店、次主力店區(qū)域位置及面積規(guī)劃
案例分析：重慶鄰水宏帆廣場
2、商業(yè)地產的價值體現(xiàn)/基本盈利模式
l 通過分享萬達1/2/3代店的模式分享商業(yè)地產價值創(chuàng)造及盈利模式
二、商業(yè)地產價值鏈深度解析（通過北城天街，萬達廣場，萬象城3個項目研究商業(yè)地產價值鏈創(chuàng)造的全過程）
1、通過3個項目的平面布局分享3個項目設計規(guī)劃
2、通過3個項目主力品牌商家分享3個項目經(jīng)營定位
3、通過3個項目的租金收益分享3個項目盈利模式
4、通過3個項目營運管控分享3個項目價值創(chuàng)造核心
課堂練習：（不少于2個項目練習）
三、商業(yè)招商與各業(yè)態(tài)主要品牌深度分析
一、招商在商業(yè)地產項目開發(fā)流程中的地位
1、招商貫穿商業(yè)運營管理全過程
2、商業(yè)地產項目運營不同階段，招商工作重點不同
l 項目開業(yè)前招商工作重點與特點（主力店、大店）
l 項目培育期招商工作重點與特點（商家高淘汰率）
l 項目成熟期招商工作重點與特點（品牌如何升級）
二、招商團隊組建
1、招商團隊組建
2、招商代理公司聘請的必要性及優(yōu)選方法
三、招商工作流程
1、招商計劃
2、招商的初步洽談
3、招商條件談判
4、招商合同談判要點
5、招商合同簽訂
6、招商的基礎管理工作
四、招商工作的難點與要點
1、招商的難點與要點
2、主力店招商的方法與技巧
五、品牌落位與組合
1、商業(yè)品牌落位的方法
2、品牌落位的求證 六、招商過程中遴選品牌的方法
1、品牌質量的評估
2、品牌的收益分析
3、品牌的組合方法
七、全球商業(yè)品牌賞析（100個有代表性的各業(yè)態(tài)品牌）
1、主力店品牌賞析
2、服裝品牌賞析
3、珠寶、手表、飾品品牌賞析
5、餐飲娛樂品牌賞析
6、兒童品牌賞析
第二天（下午）：商業(yè)綜合運營管理解析
一、商業(yè)運營管理解析
1、商業(yè)開業(yè)前的服務與管控
l 商家進場管理
l 商家裝修過程中的主要問題
l 開業(yè)準備工作
2、推廣的意義與方法
l 商業(yè)地產項目推廣的重要性
l 項目不同階段的推廣重點及策略
l 項目開業(yè)前推廣工作的重點與難點（招商推廣與開業(yè)推廣人群區(qū)分及不同手段運用及媒體策略）
l 項目開業(yè)后推廣工作的重點與難點（培育期、調整期、成熟期的推廣策略、手段及媒體運營）
l 推廣部相關業(yè)務版塊工作介紹
l 公司品牌推廣（階段性品牌推廣及項目整合推廣）
l 商業(yè)項目現(xiàn)場管控：導視系統(tǒng)建立及維護、項目現(xiàn)場廣告位設置及租賃管理、租戶進場裝修設計及店招設計管理審批、空鋪包裝設計及制作、植物美化方案及執(zhí)行、其他涉及商場形象的硬件設計及管理審批
l 應景應季活動策劃、現(xiàn)場包裝、活動現(xiàn)場執(zhí)行及媒體表現(xiàn)
l 期刊的規(guī)劃、設計及制作、網(wǎng)站的管理
二、購物中心的組織架構
三、購物中心商家的管理方法
1、商家背景調查
2、商家經(jīng)營情況統(tǒng)計
3、租賃合同的執(zhí)行
4、客戶關系管理
5、 投訴及報事管理
1月18日第三天項目實地考察：“寬窄巷子”、 成都來福士廣場、華潤萬象城

　　【考察項目】

　　1、成都“寬窄巷子：（講師領隊考察，現(xiàn)場案例教學）

　　“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的四合院群落組成，于上世紀80年代列入《成都歷史文化名城保護規(guī)劃》。2008年6月，為期三年的寬窄巷子改造工程全面竣工。修葺一新的寬窄巷子由45個清末民初風格的四合院落、兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落組成。

　　2、成都來福士廣場

　　成都來福士廣場是繼上海來福士廣場、北京來福士中心之后，凱德置地在中國自主開發(fā)、管理和持有的又一座“來福士”品牌系列建筑。目前，凱德置地在全球共擁有六個“來福士”項目。

　　3、成都華潤萬象城

　　成都萬象城是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后的又一力作，總建筑面積31.76萬平米，項目位于二十四城西北角，商業(yè)業(yè)態(tài)匯集高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、電影院、真冰場、各色餐飲等于一體。

　　繼深圳、杭州、沈陽之后，第四座萬象城落戶成都，選址二十四城，邀請商業(yè)地產設計世界排名第一的Callison操刀設計，斥資25億打造的大規(guī)模都市綜合體，總建筑面積約32萬平米，其中購物中心24.4萬平米，華潤大廈超高層甲級寫字樓7.4萬平米，2012年5月11日開業(yè)。