‖專題背景‖
C 自5月1日開始,房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增范圍。國家稅務總局發(fā)布2016年第18號公告，對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的征收管理作出具體規(guī)定。主要是通過“先預征后申報”解決了房地產(chǎn)銷售過程中銷項稅額與進項稅額配比錯位的問題。通過扣除售房對應的土地價款后的余額計算銷售額解決了土地進項稅額的抵扣問題。通過對房地產(chǎn)的老項目自行選擇簡易方法征稅，解決了房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅負只減不增和購房人稅額抵扣的問題等等。這些政策的重大改變對房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等會引起一系列變化。
C 房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金占用多，涉稅風險大。特別是土地增值稅，其稅負重，清算時技術要求高。新稅收政策廢止了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅原來僅有的優(yōu)惠政策。以前年度應繳未交的3.8萬億元土地增值稅再度被提上稅務監(jiān)管日程，土地增值稅清算還將成為房地產(chǎn)企業(yè)今后稅收征管重點。
C 針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴厲稅收征管形勢，我們按照營改增后的稅收政策對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的要點和營改增政策，對每個階段所涉及的稅種進行法規(guī)解讀，講解合規(guī)憑證的取得和會計、稅務處理方法，使房地產(chǎn)企業(yè)在各階段的開發(fā)進程中貫徹營改增政策，制定納稅籌劃方案，規(guī)避涉稅風險，全面降低企業(yè)稅負。

‖培訓收益‖
C 通過學習使學員了解房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的稅種，每項工作必須取得的合規(guī)稅收憑證，怎樣進行會計核算，如何理解稅法，合理抵扣,依法納稅。
C 企業(yè)財會部門怎樣為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金，妥善解決稅法與會計制度的差異，增收節(jié)支，提高企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。
C 分析開發(fā)產(chǎn)品成本核算在土地增值稅清算中的重要作用，學習按不同房產(chǎn)類別進行成本核算的方法，將成本核算延伸至土地增值稅的清算,熟練掌握土地增值稅清算的技能。
C 不動產(chǎn)對外投資是否征收增值稅？股權持有損益、轉讓損益、被投資方減資縮股等如何進行財稅處理？財稅差異如何進行納稅調整？

‖主講內(nèi)容‖

第一節(jié)：投資決策階段的財稅處理技巧與風險防范
1．項目調研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？
2．新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開辦費？
3．房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務招待費如何扣除？
4．項目管理相關費用的核算技巧
5．集團組織構建的稅收籌劃與案例分析
6．以房換地合作開發(fā)投資模式應關注的財稅問題
7．以接盤等形式購入未完工開發(fā)項目應關注的財稅問題

第二節(jié)：項目融資的財稅處理技巧與風險防范
1．企業(yè)資本結構設計與納稅風險防范
2．非金融機構貸款的納稅風險規(guī)避與實操案例分享
3．統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運用與風險防范
4．混合性投資融資模式的納稅風險防范與案例分享
5．售后回購融資性售后回租方式的納稅處理與風險防范
6．小額貸款公司借款納稅處理與風險防范
7．因投資未到位發(fā)生借款利息支出可否扣除？

第三節(jié)：土地取得階段的財稅處理技巧與風險防范
1．取得土地使用權后何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅
2．城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？是否同時繳納？
3．經(jīng)濟適用房建設用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
4．如何確定土地成本？企業(yè)如何把耕地占用稅、拆遷補償費計入土地價款？
5．土地使用稅可否計入土地成本？印花稅可否計入土地成本？
6．土地閑置費能否計入土地成本？
7．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理？
8．契稅計稅依據(jù)如何確認？拆遷補償費、大配套費、政府規(guī)費是否應繳納契稅？
9．企業(yè)取得土地使用權后再轉讓有何操作技巧？
10．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應規(guī)避哪些納稅風險？
11．案例分析---非政府主導行為的拆遷補償可否稅前扣除？

第四節(jié)：規(guī)劃設計與前期工程的財稅處理技巧與風險防范
1．案例分析-規(guī)劃設計不僅影響銷售更影響納稅
2．案例分析-規(guī)劃設計失誤導致多交稅款如何補救？
3．案例分析-委托境外單位進行規(guī)劃設計如何扣繳稅款？
4．開發(fā)項目內(nèi)的道路、供水、供電如何核算？

第五節(jié)：項目建設階段的財稅處理技巧與風險防范
1．劃分開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的原則
2．開發(fā)產(chǎn)品成本支出包括哪些具體內(nèi)容？
3．怎樣核算開發(fā)產(chǎn)品的成本？
4．決定一項支出進開發(fā)成本還是進期間費用應如何簡單把握又沒有納稅風險？
5．成本分攤方法土地增值稅和企業(yè)所得稅有何不同？如何合理利用？如何跟稅務
機關爭取最有利于企業(yè)的分攤方法？
6．如何用層高系數(shù)法劃分建筑安裝成本？
7．利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本？對于無產(chǎn)權地下車位不參與土地增值
稅清算的企業(yè)，如何盡量減少地下車位的開發(fā)成本？
8．甲方提供材料怎樣納稅？營改增后政策有何變化？如何選擇發(fā)包模式？
9．房產(chǎn)稅政策有何變化？
10．房屋的改擴建支出是否計入房產(chǎn)原價？
11．企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅？
12．委托銷售支付境外、境內(nèi)手續(xù)費或傭金可否扣除？
13．如何處理企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出？
14．職工福利費包括的范圍？
15．勞動保險費如何在稅前扣除？
16．職工差旅費津貼、誤餐補助如何在稅前扣除？
17．勞動保護支出如何在稅前扣除？
18．房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務招待費如何在稅前扣除？
19．廣告費和業(yè)務宣傳費怎樣在稅前扣除？

第六節(jié)：銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風險防范
1．房地產(chǎn)開發(fā)項目預售與銷售的節(jié)點
2．一般計稅方法如何預交增值稅？
3．一般納稅人簡易計稅方法如何預交增值稅？
4．預售收入所得稅的納稅申報
5．預售階段如何開具發(fā)票？各地規(guī)定有何不同？
6．銷售收入確認的原則和條件
7．銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何選擇計稅方法
8．一般計稅方法如何扣除土地價款？
9．扣除土地價款后如何開具增值稅發(fā)票？
10．一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開具發(fā)票？
11．老項目選擇簡易計稅辦法如何繳納增值稅？
12．兼營業(yè)務銷售額的確定
13．兼營業(yè)務不得抵扣進項稅額的稅務處理
14．銷售折讓和銷售退回的稅務處理
15．現(xiàn)金折扣的稅務處理
16．分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？
17．視同銷售業(yè)務
18．房地產(chǎn)企業(yè)出租老項目如何征收增值稅？
19．房企出租新項目如何繳納增值稅？轉租項目如何納稅？稅企爭議如何解決？
20．出租土地使用權如何繳納增值稅？是否有新老項目之分？
21．轉讓老項目土地使用權如何繳納增值稅？

第七節(jié)：土地增值稅清算
1．如何確定清算單位和清算條件？如何合理利用政策爭取有利的確定方法？
2．如何確認土地增值稅的收入總額？
3．計算增值額時“扣除項目金額”包含哪些內(nèi)容？
4．“扣除項目金額”有哪些要求？
5．房地產(chǎn)企業(yè)出售普通標準住宅有何稅收優(yōu)惠政策？如何合理利用？
6．國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？
7．以房地產(chǎn)投資聯(lián)營有何稅收優(yōu)惠？
8．2010年以后對土地增值稅的征收有何重大變化？
9．土地增值稅實行核定征收的條件和程序？是否可主動運用？
10．清算后尾盤銷售土地增值稅的納稅申報
11．賣毛坯房還是賣裝修房？規(guī)劃是毛坯房可否精裝修后再銷售？規(guī)劃可以變更嗎？
12．怎樣核算管理費用可以降低土地增值稅？
13．巧用利息扣除法，降低土地增值稅
14．巧用土地分攤方法，降低土地增值稅
15．化解產(chǎn)能過剩的企業(yè)是賣項目或是賣股權？
16．增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅？
17．公司注銷時多交的企業(yè)所得稅可否退稅？

第八節(jié)：專家現(xiàn)場預留時間與學員現(xiàn)場互動交流答疑解惑