課程說明
2017年營改增后金稅三期全面上線運行，稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收預警評估的稽查方式由人工篩選轉為征管軟件系統(tǒng)測評分析。稅務機關通過金稅三期征管軟件預警評估系統(tǒng)，將企業(yè)歷史以來存在的涉稅問題、環(huán)節(jié)、行為進行稅務風險測定，篩選出可疑信息，對重要信息進行雙隨機搖號稽查。
企業(yè)必須了解稅務機關金稅三期電子化監(jiān)控稅收預警評估稽查系統(tǒng)風險防控指標內容、規(guī)避方法，掌握會計核算數(shù)據(jù)之間關系配比的技巧和風險，盡快找出企業(yè)內部業(yè)務處理與會計核算體系涉稅薄弱點，避免被列入重點籌劃對象及“黑名單”，妥善處理納稅評估與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。


課程收益
本課程主要幫您解決以下問題：
一．今年以來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稽查典型案件的經(jīng)驗教訓及企業(yè)正確應對方法；
二．金稅三期下房地產(chǎn)開發(fā)各階段評估風險預警指標詳細分析與對策；
三．全面營改增后房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各階段稅務評估稽查重點方向與應對策略；
四．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段日常業(yè)務處理風險防控關鍵點在哪里？
五．如何對房地產(chǎn)開發(fā)關鍵問題進行有效處理和正確評價？面對稅務質疑，如何提
供正當理由？
六．面對以金稅三期為核心的新政策、新指標，如何有效化解增值稅涉稅風險？


課程大綱


第一節(jié)：近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型稅務稽查案例通報與風險防控建議
一．近期房地產(chǎn)開發(fā)稽查典型案例大匯總
二．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關聯(lián)方無償借款征收增值稅所得稅稽查應對方法
三．近期涉及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)重要稅收政策文件應用與風險防控要點
1．營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的2016年70公告對房地產(chǎn)企業(yè)重大影響
與應對
2．財稅［2016］140號文件引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)增值稅政策調整后的的合理籌劃
3．開發(fā)企業(yè)如何合理利用國家稅務總局建筑業(yè)征管問題的2017年11公告降低
稅負？
4．房地產(chǎn)甲供材料重大影響的財稅［2017］58號實戰(zhàn)應用
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣應對建筑業(yè)二次營改增重要文件--稅總發(fā)［2017］99號
四．營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工方博弈要點
五．后營改增時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同簽訂要點
六．地稅清查遺留問題的營業(yè)稅怎么應對？
七．怎樣應對稅務機關三流不一致的指控？三方抵賬付款協(xié)議在稅務上有效嗎？
八．房地產(chǎn)建筑業(yè)新老項目怎樣合理分攤費用的增值稅進項稅
九．房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間評估稽查
第二節(jié)：房地產(chǎn)項目公司設立與取得土地階段稅務籌劃與風險防控
一．籌辦項目公司期間稅務籌劃與風險防控
二．新項目是設立分公司？子公司？還是直接設立項目部？
三．實例分析“限地價、控房價、競配建”的稅務處理
四．以購買股權方式取得土地的稅務籌劃與風險防控
五．招拍掛取得土地對房企增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅五
大稅需關注哪些稅收節(jié)點？大配套費不交契稅要提供什么理由？
六．房企取得土地向其他單位或個人支付的拆遷補償費用增值稅抵扣應取得哪些
票據(jù)？需要哪些證明材料？取得的拆遷補償費是否繳增值稅？
七．營改增后購進“毛地”進行開發(fā)稅務籌劃與風險防控
八．土地出讓金返還增值稅、所得稅、土地增值稅稅務籌劃與風險防控
九．合作建房納稅籌劃的點在哪？應注意哪些風險？
十．購進“爛尾樓”進行開發(fā)怎樣合理稅務籌劃與風險防控
十一．政府要求在紅線外建設的道路、公園等支出怎樣進行稅務籌劃？移交時是否
視同銷售？增值稅怎樣抵扣？土地增值稅怎樣扣除？
十二．總公司拿地、子公司開發(fā)，票據(jù)如何取得并入賬？涉及的增值稅、企業(yè)所得
稅和土地增值稅如何處理？
十三．通過合并、分立、劃轉等形式取得土地，三大稅怎樣處理？怎樣進行稅務籌
劃與風險防控？
第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設階段稅務籌劃與風險防控
一．房企甲供材，增值稅、土地增值稅清算時應注意哪些稅收風險？資金流與發(fā)
票流不一致怎樣處理？甲供材合同如何簽訂稅務風險最低？
二．房企支付施工企業(yè)的價外費用、提前竣工獎、延期賠償、備料款等稅務籌劃
與風險防控。
三．營改增后支付設計費、咨詢費，工程管理費、各種服務費等稅務籌劃與風險
防控。
四．房企的建安企業(yè)成本高于地區(qū)平均造價需注意提供哪些證據(jù)材料加以印證？
五．從各種渠道融資而支付的利息支出怎樣轉化作為進項抵扣？投融資顧問費、
手續(xù)費、咨詢費怎樣處理？房企支付的借款利息在土地增值稅清算時如何計
算扣除？
六．房企關聯(lián)企業(yè)之間無償使用勞務、房屋等如何進行增值稅、所得稅處理？
七．房企修建的臨時建筑物、構筑物（如售樓處，樣板房）增值稅怎樣抵扣？土
地增值稅怎樣處理？
八．開發(fā)商購進電梯、中央空調、鋼結構、鋁合金窗, 門禁系統(tǒng)等設備項目并由
銷售方提供安裝勞務，開發(fā)商應取得哪里開具的、何種票據(jù)入賬？合同與發(fā)
票如何銜接？怎樣進行稅務籌劃與風險防控？
九．工程完工后續(xù)支出怎樣取得票據(jù)，怎樣進行稅務籌劃降低稅負？
十．實例解析以房抵工程款、以房抵材料款、取得工程違約金等稅務處理
第四節(jié)：商品房預售、銷售階段怎樣進行稅務籌劃與風險防控
一．房企價外費用的風險防控要點。
二．視同銷售收入怎樣進行稅務籌劃與風險防控？
三．房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費用、水電、燃氣、太陽能等)
的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據(jù)如何處理？
四．開發(fā)配套設施（會所、物業(yè)用房、配建廉租房、學校、醫(yī)院、水電氣等設施）
是否視同銷售?配套設施移交給政府、全體業(yè)主，怎樣提供證明材料? 各稅
種如何處理？小區(qū)里的幼兒園怎么處理？
五．實例分析房地產(chǎn)企業(yè)采取有條件優(yōu)惠價格等形式銷售返租商鋪涉及諸稅種風
險剖析。
六．沒有產(chǎn)權的儲藏室、車位、車庫銷售增值稅、所得稅、土地增值稅怎樣處理？
成本怎樣攤銷？
七．買一贈一業(yè)務（買房送裝修、送家電、以老帶新、摸獎送禮、贈送業(yè)主福利、
送物業(yè)費等）的合同簽訂、會計核算及企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅和
個人所得稅如何處理?
八．房企支付的各種違約金、賠償金，各稅種如何處理？
九．開發(fā)商銷售的商鋪采用免租期、免費車位及為購房者提供的其他各項優(yōu)惠，
增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和個人所得稅如何處理？
十．開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品自持是否視同銷售處理？怎樣籌劃才可以抵扣土地成本？
十一．房企拆遷安置“拆一還一” 增值稅、所得稅、土地增值稅和個人所得稅如何
處理?還建房，回遷安置房視同銷售如何征收增值稅？價格怎樣確定？視同銷
售是否同時視同土地成本抵扣？
十二．開發(fā)企業(yè)收取業(yè)主的誠意金、VIP、訂金和定金增值稅、所得稅、土地增值稅
和個人所得稅如何處理？
十三．物業(yè)管理公司收取水電費如何繳增值稅？
十四．代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費的收入確認與發(fā)票開具。
十五．銷售精裝房增值稅、所得稅、土地增值稅和個人所得稅如何處理？
十六．地產(chǎn)手續(xù)費和傭金的稅務風險管控
十七．項目完工后，如何計提工程施工成本、公共配套設施成本、報批報建費用、
物業(yè)完善費用和土地開發(fā)成本？
第五節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目完工清算階段稅務籌劃與風險防控
一．管理費用稅務處理與稅前扣除規(guī)范
二．營銷費用稅務處理與稅前扣除規(guī)范
三．財務費用及利息稅務處理與稅前扣除規(guī)范
1．關聯(lián)方無償占用資金視同銷售的增值稅、所得稅風險及自查補救
2．向非金融企業(yè)與類金融企業(yè)借款的稅前扣除要求
3．統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除應注意的事項
4．利息資本化與費用化的區(qū)分不清產(chǎn)生的稅務風險
5．關聯(lián)債資利息支出稅前扣除的風險指標與籌劃方法
6．向個人融資產(chǎn)生的利息稅前扣除要求及注意事項
7．跨期與計提未付的利息扣除爭議
四．開發(fā)產(chǎn)品達到完工的條件爭議如何處理？如何把握所得稅、土地增值稅清算
時間點？
五．開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程
費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用和借款費用的會計核算與企業(yè)所得稅、
土地增值稅的納稅調整
六．開發(fā)項目成本核算對象確定原則、共同成本間接成本四種分攤方法（占地面
積法、建筑面積法、預算造價法和直接成本法）的會計要求，企業(yè)所得稅要
求和土地增值稅清算要求的差別與選擇。商住一體會計核算與清算問題，不
能分開核算的如何處理？
七．成本分攤方法的合理利用----如何利用實際成本法和層高系數(shù)法增加非住宅
成本？
八．怎樣利用開發(fā)間接費與期間費用的交叉地帶合理籌劃？
九．開發(fā)企業(yè)所得稅預繳申報與年度匯算清繳申報注意事項