課程說明
按照山東省地方稅務(wù)局稅收征管工作安排，從去年下半年開始對全省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的完工項目進行大規(guī)模的清算工作。本次清算規(guī)模之大、力度之強、戰(zhàn)線之長、手段之先進、投入人力之多前所未有。從前期已經(jīng)完成的清算項目來看，存在問題的項目眾多，補交稅款的數(shù)額巨大，絕大部分企業(yè)和項目，都因納稅人對國家政策把握不清和操作失誤不同程度的存在問題。
為了幫助大家盡快熟悉稅收政策，把握清算方法，降低清算風(fēng)險，我們再一次組織土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)。著重幫助大家弄清：
1．營改增后純新項目清算與老項目項目清算有何不同？
2．營改增后新老項目收入確認有何區(qū)別？
3．營改增后項目橫跨新老時期收入應(yīng)如何確認？
4．營改增后新項目土地成本的確認與營改增前有何不同？
5．營改增后采取不同的承包方式是否會對建筑成本造成影響？
6．營改增后會計核算制度的變化對項目清算結(jié)果會造成哪些影響？
7．營改增后增值稅稅率的調(diào)整會對清算結(jié)果造成哪些影響？
8．金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)背后會給企業(yè)清算工作帶來哪些隱憂？
本次培訓(xùn)為“山東省土地增值稅清算專場”，將緊密結(jié)合國家土地增值稅清算的法律法規(guī)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）、《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號，2017年9月21日）以及其他與清算有關(guān)的“營改增后出臺的稅收新政”來講解。課程全部采用真實的案例——真實的情景再現(xiàn)、真實的處理結(jié)果，全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實踐。希望通過本次培訓(xùn)，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實操能力，讓大家的清算水平再上一個新臺階。


課程大綱
第一部分：營改增后土地增值稅征收管理應(yīng)側(cè)重考慮哪些方面？
一．土地增值稅針對哪些單位和個人征收？
二．土地增值稅針對哪些業(yè)務(wù)征收？
【案例01】房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，
是否應(yīng)征收土地增值稅？
【案例02】房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？
【案例03】委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務(wù)雙方一般如何進行會計核算？
三．預(yù)繳土地增值稅時應(yīng)注意哪些問題？按照最新規(guī)定預(yù)繳稅款如何進行會計
核算？
四．在哪些情況下要對土地增值稅實行核定征收？
五．開發(fā)普通住宅銷售、國家依法征用收回的房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠？
六．以房地產(chǎn)進行的“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增
值稅？
【案例04】營改增后以接受投資入股土地進行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，
以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式
取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價能否作為土地成本扣除？
七．以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅？
八．開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅？
第二部分：營改增后土地增值稅竣工清算應(yīng)側(cè)重注意哪些問題？
一．土地增值稅清算必須符合那些基本條件
【案例05】在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅
發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預(yù)）
售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？
二．土地增值稅清算時“清算單位”如何確認
【案例06】國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門
審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分
期項目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”
和“分期項目”應(yīng)該如何理解？
【案例07】清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)
將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計算
土地增值稅？
【案例08】清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
三．營改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，新老項目收入確認有何不同？
四．代收款項應(yīng)如何處理？
五．發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售收入處理？
【案例09】營改增以后在實際工作中，發(fā)生視同銷售行為，應(yīng)如何處置？
六．土地增值稅清算時以什么為依據(jù)確認清算收入？
七．違約金、更名費是否應(yīng)計入清算收入？
八．清算時對清算收入偏低如何確認？
【案例10】政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格回購安置房的，應(yīng)如何確認銷售不
動產(chǎn)收入？
九．清算收入審核的方法和內(nèi)容
㈠ 收入審核的方法
㈡ 收入審核的內(nèi)容
十．清算時可以扣除的項目包括哪些內(nèi)容
十一．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么？營改增后“差額計算銷項稅額”是
否會影響新項目的土地成本扣除？
【案例11】在實際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時土地成本應(yīng)如何
計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時土地成本應(yīng)如
何計算扣除，其他成本應(yīng)該如何計算扣除？
【案例12】清算時，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是
否可以計入開發(fā)成本扣除？
【案例13】清算時，地方政府、財政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還
款在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理？
【案例14】未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑
據(jù)的土地，清算時是否允許扣除？
【案例15】經(jīng)國土局批準同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金
抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣
除？
【案例16】開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷
補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，
差額部分支付了地價款并取得票據(jù)。
【案例17】母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全
資子公司，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，
將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費及土地證由子公司辦理，總
公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據(jù)的
付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據(jù)是否允
許扣除土地價款？
【案例18】改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時土地成本
如何扣除？
【案例19】進行新項目清算時，“差額計算銷項稅額”后會計上應(yīng)如何處置，是
否影響土地成本的扣除？
十二．開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本如何確認？
㈠ 土地征用及拆遷補償費：
【案例20】房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)？企業(yè)支付的過渡費、
周轉(zhuǎn)房支出應(yīng)如何處置？
【案例21】開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計算？
㈡ 前期工程費：
㈢ 建筑安裝工程費：
【案例22】單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時，其建筑成本應(yīng)該如何
計算分攤？
【案例23】國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應(yīng)如
何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些
影響？
【案例24】清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合
銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？營改增后是否采取
“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？
【案例25】開發(fā)項目涉及甲供材的，雙方如何進行會計核算實務(wù)操作？
【案例26】在土地增值稅清算的時候，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實際支付的
部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？
㈣ 基礎(chǔ)設(shè)施費：
㈤ 公共配套設(shè)施費：
【案例27】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)
機關(guān)如何掌握？
【案例28】公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計算征收土地增值稅？
【案例29】清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費用”
是否允許扣除？對該部分設(shè)施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何
處置？
【案例30】規(guī)劃外發(fā)生的項目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
㈥ 開發(fā)間接費用：
【案例31】計算土增稅時，“營銷設(shè)施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？
【案例32】房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、
開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？
【案例33】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費、建筑安裝
工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或
不實的，應(yīng)該如何處置？
十三．開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用如何確認
【案例34】為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據(jù)實扣除，而是按照成本
的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？
【案例35】《土地增值稅實施條例細則》第七條當(dāng)中的“金融機構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？
關(guān)于借款費用的扣除應(yīng)如何把握？
【案例36】房地產(chǎn)企業(yè)向個人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？
委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款，費用是否可以扣除？取得個人、
單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，
費用是否可以扣除？
【案例37】企業(yè)的下列費用支出屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？
【案例38】為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？
十四．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認：
【案例39】營改增以后清算時，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計算扣除？
十五．清算時其他扣除項目金額如何計算，加計扣除有哪些具體規(guī)定？
十六．轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目計算：
【案例40】營改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計算扣除項目金額？
十七．扣除項目審核的方法和內(nèi)容：
㈠ 成本檢查的方法：
㈡ 成本檢查的內(nèi)容：
十八．土地增值稅清算時應(yīng)納稅款計算：
【案例41】項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除如
何計算？
十九．土地增值稅清算后應(yīng)納稅款計算：
【案例42】清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費用支出，需要補退稅款的
如何計算？