第一部分：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營一、商業(yè)地產(chǎn)基本概念1、商業(yè)地產(chǎn)五大模塊2、如何認識和研究一個綜合商業(yè)項目的商圈：認知維度3、商圈案例分析：重慶萬科河運校及Ⅰ地塊項目（含形成歷程、商業(yè)類型對比、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、消費模式、商圈交通、品牌分布等）二、商業(yè)地產(chǎn)的分類（一）按照行業(yè)類別分類（二）按照市場輻射范圍分類（三）各形態(tài)形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)案例分析1、社區(qū)型商業(yè)案例分析2、區(qū)域型商業(yè)案例分析3、超區(qū)域型商業(yè)案例分析4、超級型商業(yè)案例分析5、目的地型商業(yè)案例分析6、專業(yè)市場型商業(yè)案例分析（四）按照物業(yè)形態(tài)分類三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別1、綜述：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的重大區(qū)別2、商業(yè)定位和住宅定位的區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五大贏利要點1、盈利模式：在“租”和“售”之間進行選擇2、三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比3、商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)贏利要點端正心態(tài)→一榮俱榮→招商前置→主題定位→退出機制五、商業(yè)地產(chǎn)項目定位（一）如何進行商業(yè)市場定位（市場定位的推導(dǎo)思路詳解、1、項目立地條件研究2、項目經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究3、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查和城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查4、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究5、輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究6、競品及典型性案例研究7、消費者消費行為的調(diào)查和研究8、綜述：兩大定位手法大PK：穩(wěn)健定位VS品牌定位（二）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)定位1、初步業(yè)態(tài)組合定位2、主力店招商反饋3、調(diào)整業(yè)態(tài)組合4、確定設(shè)計方案、政府報批5、關(guān)鍵概念“坪效”重點解析（三）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)價格定位1、價格定位的重要性2、如何進行商業(yè)價格定位3、方法一：成本定價法4、方法二：市場比較法5、方法三：租金反推法六、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計難點（一）商業(yè)設(shè)計的誤區(qū)：常見的設(shè)計誤區(qū)解讀1）外觀設(shè)計綜合癥2）平面布置綜合癥3）道路規(guī)劃綜合癥4）忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃（二）設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則1）土地的高強度開發(fā)2）便捷的外部交通誘導(dǎo)3）高效的內(nèi)部人流組織4）重估樓層價值體系5）創(chuàng)造高附加值空間6）商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)7）延續(xù)地方文脈、提升商業(yè)文化品質(zhì)8）設(shè)計具有社區(qū)活力的城市公共空間第二部分：城市綜合體的招商策略一、商業(yè)地產(chǎn)招商計劃的制定（一）招商原則1）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營2）先主力店招商、次主力店招商、后小商鋪招商3）租金水平和商業(yè)經(jīng)營整體規(guī)劃，需長期與短期收益相結(jié)合，追求利益最大化4）開業(yè)時保證80%的入駐率，保留一定空間，開業(yè)后進行業(yè)態(tài)調(diào)整（二）招商順序1）先招主力店、再招次主力店、最后招散鋪2）先招面積大的，先招租金水平較低者3）隨著招商進度推進，商家資源積累越多，中小商家信心加強，有利于取得更高水準(zhǔn)的租金二、主力店的開店要求（將進行分類進行開店要求的說明）1、超市類：沃爾瑪2、電器類：蘇寧電器3、休閑類：SPA洗浴中心4、餐飲類：連鎖快餐店5、休閑類：KTV6、餐飲類：面點、面包房三、商業(yè)顧問公司、運營管理公司、物業(yè)管理公司早期介入至關(guān)重要（一）商業(yè)管理制度的制訂與完善（二）商戶關(guān)系的接收與整理（三）開業(yè)前商業(yè)裝修監(jiān)督、商品管理、企劃工作的執(zhí)行以及其他開業(yè)前的準(zhǔn)備工作1、關(guān)于整體概念與業(yè)態(tài)推論2、關(guān)于商業(yè)部分、寫字樓部分、住宅部分的建議3、定價策略與項目投資測算、現(xiàn)金流測算4、廣告宣傳：應(yīng)根據(jù)項目整體訴求選擇廣告渠道與樣式5、案例分享：大阪難波城市綜合體第三部分：商業(yè)地產(chǎn)運營管理一、運營管理綜述（一）商業(yè)地產(chǎn)核心管理內(nèi)容1）業(yè)態(tài)管理2）營銷管理3）服務(wù)管理4）物業(yè)管理（二）以大悅城為例解剖商業(yè)地產(chǎn)組織機構(gòu)（三）城市綜合體運營理念（四）城市綜合體不同階段營運重點1、策劃開發(fā)期2、開業(yè)籌備期3、正常運營期二、運營管理項目1、商戶管理2、導(dǎo)購員管理3、商品管理4、客戶服務(wù)管理5、采取有效措施、防止跑單6、促銷管理7、店面標(biāo)準(zhǔn)化管理8、客服管理標(biāo)準(zhǔn)化三、商業(yè)地產(chǎn)項目運營要點（一）關(guān)注環(huán)境（二）關(guān)注品質(zhì)（三）關(guān)注顧客（四）其他要點1、保持市場敏感性、時刻洞悉市場變化、調(diào)整與提高。2、適時進行硬件更新3、適時改變讓項目更具時代感和吸引力4、細節(jié)的累積與提升5、普適性和獨特性、關(guān)注細節(jié)總結(jié)規(guī)律四、具體樓層管理工作、專賣店管理1、綜述：15大樓層管理工作細則說明2、專賣店的經(jīng)營管理3、專賣店的銷售服務(wù)管理五、附：香港購物中心運營管理策略1、推動購物中心三權(quán)分立式管理、極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心的作用2、經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象3、招商注重租戶組合4、附：香港主要商場樓層分布圖5、用策略經(jīng)營實現(xiàn)各層租金遞增同謀平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小6、購物中心的租戶每年保持5%-10%的淘汰率7、前所未有的重視顧客的感受8、裝修期近乎完美的現(xiàn)場管理，不給購物氛圍制造一絲絲的不和諧9、合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在7%-8%之間10、其他運營管理策略