《房地產(chǎn)集團企業(yè)所得稅管理大全》課程詳情
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歡迎房地產(chǎn)企業(yè)稅務/會計/財務經(jīng)理及總監(jiān)以上崗位報名學習參加,限額80人。

【課程背景】中國房地產(chǎn)行業(yè)處于“千夫所指”最惡劣社會環(huán)境之中，是非法紅頭文件和極左執(zhí)法的最大受害者之一。納稅額高達房屋銷售收款15%~20%。如何突破苛刻繁雜紅頭文件的重重圍困，還原納稅人遵從稅法的簡易法則？

既要“高度遵從稅法”，又要“強力控制稅收成本”，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務經(jīng)理的雙重職業(yè)使命。
面臨被破壞而混亂的企業(yè)所得稅法制，房地產(chǎn)企業(yè)稅務經(jīng)理人如何決策才能夠以當前社會所能接受的力度，有效維護納稅人的權益，幫助公司實現(xiàn)“高度遵從所得稅法”和“嚴格控制所得稅成本和現(xiàn)金流出”雙重目標的完美結合？

【課程特點】
☆全力關注房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務稅務征納實踐與稅法（紅頭文件）的突出矛盾，推廣行之有效的解決方案；

☆正確看待國稅發(fā)[2009]31號文件的法律效力；識別違法紅頭文件，精確剖析稅法，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理和稽查局檢查中的稅務爭議點，分享如何突破極左文件和極左執(zhí)法的重圍，依法保護投資者的合法稅收權益；

☆精深掌握房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的全部細節(jié)，消除一切模糊不清；推廣在實踐中操作有效的稅收成本和現(xiàn)金流控制方法，創(chuàng)建國內(nèi)地產(chǎn)同行傳播最佳稅務實踐經(jīng)驗分享平臺！


課程大綱
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅如何避免被國稅局管轄，有何益處？
2、很多在港上市的著名內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在向境外母公司（上市主體）分配利潤和支付股東貸款利息時被內(nèi)地國稅局扣繳10%預提所得稅，為什么說無論該公司的控制中心在內(nèi)地還是在香港，這都是企業(yè)所得稅“納稅人身份”管理失敗的表現(xiàn)？

3、有人說“企業(yè)所得稅不是就×25%嗎？很簡單”。然而中國房地產(chǎn)行業(yè)所得稅制度卻極端混亂、令人費解，禍根在哪里？

4、國家稅務總局從2002-2014連續(xù)12年將房地產(chǎn)行業(yè)列為“指令性檢查項目”，《鄭州晚報》誣蔑稱“不能放任房地產(chǎn)業(yè)一直是偷逃稅重災區(qū)”�！�—明明我們香港上市公司會計收入是聘請“四大”審核確認的，為什么稽查局每一次檢查都要巨額納稅調(diào)增、調(diào)減，把賬簿數(shù)據(jù)全部推翻了，搞得一團糟，還交納巨額滯納金？財務部門為了達成“路演”承諾的增長幅度目標而發(fā)明了“精裝房二次交房”，把營業(yè)收入吹上去了，為什么卻招致了稅務稽查的災難？房價下跌了，銷售部門“送裝修”，為什么稽查局一來財務總監(jiān)又不得不跪地求饒？——我們該如何才能主動跳開房地產(chǎn)所得稅的三大陷阱？

5、跨區(qū)（縣）從事建筑、裝修業(yè)務去地稅局代開建安發(fā)票時被按開票金額的0.1%“帶征”企業(yè)所得稅，或以國稅函[2010]156號文為依據(jù)“預征”0.2%企業(yè)所得稅，如何避免重復征稅和管理混亂？

6、如何減輕房地產(chǎn)企業(yè)集團法人數(shù)量像癌細胞一樣的惡性增長，致使公司管理費用和所得稅費用和現(xiàn)金支出走向失控？

7、為什么說一些在港上市房地產(chǎn)公司繳納了數(shù)十億10%股息預提所得稅而渾然不覺，是不懂得“納稅人居民身份的管理”造成的“稅收慘案”？

8、著名A股上市地產(chǎn)公司JD、香港上市公司HD集團內(nèi)部股權重組，兩三年之后被國家稅務總局以反避稅調(diào)查為名索補企業(yè)得所得稅上億。為什么該公司除了苦苦哀求，便只能束手待斃？

9、房地產(chǎn)集團免征企業(yè)所得稅的收入是哪幾項？財政支付超底價地價返還、稅收獎勵、財政扶助、購買理財產(chǎn)品收益、委托貸款收益、信托投資收益是是否免稅？

10、“會計利潤總額”與“應納稅所得額”之差異的最大項目是對《資產(chǎn)負債表》上“預收賬款”的課稅，禍根是國稅發(fā)[2009]31號文第6條。該條款合法嗎？在實踐中稅務經(jīng)理應當承認它的合法性，還是反對？

11、山東、湖南等省國稅局為了減少所謂的“虧損面”而制發(fā)文件，強制企業(yè)“申請所得稅核定征收”，你同意還是反對？在實際經(jīng)營利潤比較高時，可不可以僥幸通過核定征稅而少交所得額？為什么說“天上掉下來的核定征收餡餅有毒”？

12、房地產(chǎn)企業(yè)總是稅源大戶。你的公司被要求“按月預繳”，稅務經(jīng)理眼看將被折騰至死！如何應對以減輕自己的工作量？

13、房地產(chǎn)企業(yè)在季度預繳企業(yè)所得稅時，法定需要進行“納稅調(diào)整”嗎？某公司稅務經(jīng)理在第4季度預繳時將未取得財政監(jiān)制收據(jù)的公益性捐贈支出300萬元納稅調(diào)增，其危害是什么？

14、“季度預繳所得稅不進行納稅調(diào)整”的法定原則，在實踐中是如何被破壞的？國稅發(fā)[2008]299號文件規(guī)定對房地產(chǎn)預售取得的預售收入計算“預計利潤額”征收所得稅，此文件是否合法？

15、開發(fā)項目竣工備案，該季度預繳所得稅時是否應該納稅調(diào)減原“預計利潤額”？調(diào)減的文件依據(jù)呢？總局[2011]64號公告《A表的填表說明》只要求“取得的預計毛利額填入第5行”，卻閉口不提“結轉(zhuǎn)收入的預計毛利額從第5行中扣減”，你敢不敢調(diào)減？稅務官員說“年度匯算清繳時才能調(diào)減，季度不許調(diào)減”，你從或不從？

16、“預計利潤率”的規(guī)定權力被層層下放，甚至江西省一個市（縣）國稅局就能發(fā)個文把它提了，竣工時怎樣計算應當調(diào)減的“預計利潤額”才不會少、也不會多？為什么說稅務師事務所的幾乎所有算法（預收賬款發(fā)生額或年末年初余額差）都是錯誤的？有沒有最簡便而準確的方法？

17、天津市地稅局發(fā)布2012年1號公告，指示季度預繳填表第5行時可以將預售收入所繳的營業(yè)稅金及附加從毛利中減去。問：房地產(chǎn)企業(yè)集團公司是否可以在全國均如此執(zhí)行？

18、江西九江、南昌、長沙、沈陽、福州等地國稅局口頭提高計稅毛利率至30%、26%、25%、22%，你公司的項目實際毛利率卻只有17%，怎么辦？

19、房地產(chǎn)開發(fā)項目在竣工當年“應付賬款”科目不可避免地留有巨額貸方余額。總經(jīng)理指令財務經(jīng)理：所有未來將要支付的費用（例如“不可預見費”）都要提足；國稅稽查官員卻拿著31號文第32條說凡是沒有取得發(fā)票的預提費用一概不許扣除，要補稅、滯納金、罰款。夾縫中的稅務經(jīng)理應當如何權衡公司管理與遵從稅法雙重目標，突出重圍？

20、精裝房銷售業(yè)務為了提前確認收入而“發(fā)明”了“毛坯確認收入并預提裝修成本并另簽合同無償贈送裝修”的做法，有什么危害？

21、預售所預繳的土地增值稅是否應該納稅調(diào)減？會計按配比原則沒有將預售收入所交納的營業(yè)稅金及附加稅費計入損益，所得稅是否應該納稅調(diào)減？經(jīng)稅務局《延期繳納稅款審批表》批準緩繳的稅款，是否需要納稅調(diào)增？

22、計提的土地增值稅成本，尚未清算補繳的部分，必須納稅調(diào)增嗎？稅務總局網(wǎng)站曾經(jīng)咨詢解答“稅金的發(fā)生就是繳納”。萬科2010年報公告其因“土地增值稅清算準備金”而累計繳納的所得稅共計7.9億元掛于“遞延所得稅資產(chǎn)”項下，繳納的這7.9億元未來能夠轉(zhuǎn)回嗎？

23、有稅務局規(guī)定“企業(yè)40%上交總工會部分必須憑地稅局開具的工會經(jīng)費《代收代繳專用繳款書》在稅前扣除”，你遵從嗎？

24、“管理費用”科目是財務經(jīng)理的垃圾筒：會計在配比思想下年末大量預提“不可預見費用”、預計負債、準備金、預提職工福利費和職工教育經(jīng)費……五花八門。為什么說“禍生于財務經(jīng)理”？

25、從子公司分回的利潤是否應該用于彌補以前年度的稅務虧損？
26、統(tǒng)借統(tǒng)還分攤的銀行利息，沒有發(fā)票，不允許所得稅前扣除？
27、逾期支付土地出讓金被國土局征收“滯納金”，是否需要納稅調(diào)增？
28、已經(jīng)竣工備案的開發(fā)分期現(xiàn)售收取的首期款，年末是否也需要計算“預計毛利額”納稅調(diào)增？稅務局和稅務師事務所都說必須調(diào)增，到底調(diào)不調(diào)？

29、混亂的納稅調(diào)增項目和“逢查必調(diào)增”的稽查局輪查，把你的公司所得稅管理搞得一團亂麻！有什么好的工具可以避免被稅務局“渾水摸魚”，多繳所得稅？《所得稅納稅調(diào)整臺賬》的設計。

30、稅務局濫發(fā)紅頭文件成千上萬，聽上去什么都要調(diào)增。房地產(chǎn)企業(yè)到底有哪些項目納稅人有權不予調(diào)整？稽查局每一次檢查都要求對整個開發(fā)項目的成本項目重新計算分攤扣除，以至于四五年的會計利潤被調(diào)得面目全非而失控，如何對策？

31、會計按雇員考勤本月計提而次月發(fā)放的工資，年末是否需要納稅調(diào)整？那預提的年終獎呢？
32、因外幣負債而取得的匯兌收益會計進行了資本化處理，沖減了開發(fā)成本（利息）的發(fā)生額�；�查局要求調(diào)增補稅，是否正確？

33、簽訂境外股東貸款合同約定“到期一次還本付息”，會計每年末預提利息�；�查局一來卻要求“預提的利息不得扣除”，補稅滯納金罰款……誰對誰錯？應當如何管理最省人力物力？

34、轉(zhuǎn)讓盈利的子公司股權后，年末發(fā)現(xiàn)“投資收益”科目簡直是一團亂麻！所得稅如何納稅調(diào)整？
35、關閉清算子公司后發(fā)現(xiàn)數(shù)百萬元被子公司欠付的墊款無法收回。稅務局將其解釋為國稅發(fā)[2009]88號第四十二條所稱的“非經(jīng)營活動的債權”而不準稅前扣除。你是否維權？

36、由于預售所繳營業(yè)稅金及附加匯算納稅調(diào)減而季度不許調(diào)減，導致匯算后需要退稅。稅務局說：我們從來不退稅，只抵繳；而抵繳時則又百般刁難，不予辦理。數(shù)千萬資金被無限期占壓。有無對策？

37、為什么說31號文將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“成本費用扣除原則向收付實現(xiàn)制倒退”，是“房地產(chǎn)企業(yè)每查必補”和“房地產(chǎn)企業(yè)是偷逃稅的重災區(qū)”謠言的禍根？為什么說我們必須反對“憑票扣除”？

38、天津國地稅局津地稅企所[2010]1號文件規(guī)定計稅毛利率為25%，我司在天津2007年拍買的一塊高價地實際毛利率不足10%，是個虧損項目，多交的所得稅怎么辦？

39、向香港股東派發(fā)股息，支付貸款利息，應當如何辦理中港稅務安排優(yōu)惠稅率5%/7%？會計計提的應付利息，稽查局說不準稅前扣除，要補稅滯納金，此要求是否合法？

40、物業(yè)公司虧損累累，對員工工資和辦公經(jīng)費控制得苦不堪言！而物業(yè)公司卻還要不斷交納企業(yè)所得稅！國富民窮以至如此，稅務經(jīng)理有何責任？應該如何改善？物業(yè)公司接受勞務派遣，派遣工的工資不能計入福利費扣除基數(shù)嗎？物業(yè)公司承擔的派遣公司營業(yè)稅費不可以稅前扣除嗎？

41、江蘇、安徽、廈門三地國稅局先后下發(fā)紅頭文件，強迫房地產(chǎn)企業(yè)提交稅務師事務所企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報告。國稅局再通過培訓和注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格管制來控制事務所按照稅務局的指示“鑒證”。前橫一只虎，后圍一群狼，納稅人進退皆死。如何突圍？

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