《房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風險及納稅規(guī)劃與2015稅務(wù)稽查應(yīng)對策略》課程詳情
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【學員對象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會計等;各國稅、地稅、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所相關(guān)人員及財稅專業(yè)人士
【課程大綱】
第一部分:房地產(chǎn)全程各階段納稅籌劃解析
(一)房地產(chǎn)公司設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
(二)房地產(chǎn)項目取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析
(三)房地產(chǎn)項目取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式
1、購買土地使用權(quán)
2、購買整體資產(chǎn)
3、購買股權(quán)
4、合并
5、分立購買股權(quán)
(四)不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃
1、出讓招拍掛方式
2、拆遷方式取得土地使用權(quán)
3、前期報批報建準備工作
4、前期報批報建階段涉及稅收及籌劃
(五)房地產(chǎn)項目施工建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
1、開發(fā)成本核算內(nèi)容
2、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本對象的確定
3、土地征用及拆遷補償
4、前期工程費
5、基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題
6、建筑安裝工程費
7、配套設(shè)施費
8、開發(fā)間接費
9、其他有關(guān)注意問題
10、項目開發(fā)方式
第二部分:房地產(chǎn)項目清盤清算與注銷
1、房地產(chǎn)項目清算、注銷的法律規(guī)定:國家稅務(wù)總局公告2010年第29號解析
2、房地產(chǎn)項目清算、注銷的會計處理
3、房地產(chǎn)項目清算、注銷的稅務(wù)處理
4、房地產(chǎn)項目清算中的稅務(wù)風險規(guī)避策略
第三部分:企業(yè)高管必須知道的稅務(wù)稽查事兒
(一)2015年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查形勢
(二)稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)稅收案件檢查標準案例解析
(三)稽查案件的三種類型
1、精心策劃型 2、明目張膽型 3、政策不清型
(四)稽查案件的法律責任(納稅人的終極責任)
第四部分:投資稅務(wù)稽查篇
(一)投資模式的選擇
(二)現(xiàn)金投資稅務(wù)稽查
(三)部分非貨幣性資產(chǎn)投資稅務(wù)稽查
(四)資產(chǎn)收購與股權(quán)收購
第五部分:生產(chǎn)經(jīng)營稅務(wù)稽查篇
第六部分:股息紅利與股權(quán)轉(zhuǎn)讓篇
1、法人與自然人股東稅務(wù)稽查解析
2、非居民個人與法人稅務(wù)稽查問題解析
3、未分配利潤(盈余公積)轉(zhuǎn)增資本稅務(wù)稽查
4、資本公積(溢價)轉(zhuǎn)增資本問題
5、其他資本公積轉(zhuǎn)增資本問題
6、股權(quán)轉(zhuǎn)讓能否扣除享有未分配利潤和盈余公積?
7、間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)與國稅函【2009】698號文件
8、轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同的稅收簽訂技巧
9、購買股權(quán)的稅務(wù)稽查問題解析(關(guān)于股權(quán)溢價處理)
10、股權(quán)投資損失的稅務(wù)處理
第七部分:稅務(wù)稽查知己知彼篇
(一)突擊調(diào)賬方式(4種)
1、突擊調(diào)賬,分進合擊 2、欲擒故縱,引蛇出洞
3、內(nèi)線指引,輕松獲取 4、內(nèi)賬外查,追蹤朔源
(二)稽查分析方法(6種)
1、稅負分析法 2、投入產(chǎn)出比法
3、發(fā)票比例分析法 4、虛開發(fā)票分析法
5、現(xiàn)金流分析法 6、綜合分析法
第八部分:稅務(wù)稽查之知己知彼篇
(一)稅務(wù)稽查的四個環(huán)節(jié)
1、選案環(huán)節(jié)(為什么查我?)
2、稽查實施環(huán)節(jié)(企業(yè)接觸的稽查人員)
3、審理環(huán)節(jié)(負責定案)
4、執(zhí)行環(huán)節(jié)(執(zhí)行或強制執(zhí)行)
(二)接受稽查可能接觸的稅務(wù)文書
第九部分:稅務(wù)稽查危機公關(guān)篇
(一)政策解釋法 (二)案例解釋法
(三)法律位階抗辯法 (四)避免定性偷稅法
(五)尋找稅務(wù)機關(guān)責任法 (六)實質(zhì)重于形式法
(七)審時度勢法 (八)法律救濟法
【培訓(xùn)核心問題】
第一階段 籌建立項階段的涉稅風險(僅列部分)
l1、招拍掛形式取得的土地需要繳納耕地占用稅嗎?
l2、招拍掛形式取得的土地契稅繳納有什么風險或隱患?
l3、招拍掛附加的紅線外道路、公園等工程能否作為土地成本或開發(fā)成本處理?
l4、招拍掛形式取得的土地何時開始繳納土地使用稅,何時終止繳納?
l5、招拍掛取得土地要不要繳納印花稅?
l6、土地出讓金返還會涉及哪些稅收風險,該如何規(guī)劃才能規(guī)避?
l7、以地補路取得的土地成本怎么確認?
l8、購買爛尾樓(在建工程或在建項目)的土地成本或開發(fā)成本如何確認?能否享受差額征稅待遇?
l9、通過合作建房取得的土地成本如何確認?合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大?
l10、通過購買股權(quán)取得的土地成本如何確認?有沒有涉及到土地增值稅等稅收風險?
l11、委托代建房有什么稅收風險?納稅規(guī)劃的空間有多大?
l12、城中村改造、拆遷安置補償稅務(wù)上如何認定和處理?
第二階段 開發(fā)建設(shè)階段的涉稅風險(僅列部分)
l1、支付給境外機構(gòu)或個人的設(shè)計費、咨詢費涉及哪些稅收風險?
l2、“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開發(fā)成本?需不需要“換票”或補交營業(yè)稅等?
l3、園林綠化該取得什么票據(jù)?如何規(guī)劃可以獲得稅收的最大利益?
l4、建安工程的造價可否無限擴大?有何技巧
l5、工程違約金支出能否列支開發(fā)成本?
l6、改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開發(fā)成本處理?
l7、開發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開發(fā)間接費用處理?
第三階段 銷售運營階段的涉稅風險(僅列部分)
l1、取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅嗎?
l2、沒有產(chǎn)權(quán)的儲藏室、車位/庫銷售稅收上如何認定和納稅?
l3、“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅?
l4、售后回租或回購有什么稅收風險,該如何規(guī)劃?
l5、精裝房銷售稅收怎么處理,有什么技巧?
l6、給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費等涉及什么稅收風險?
l7、以房屋抵頂債務(wù)怎么納稅?
l8、以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物或構(gòu)筑物的如何征收營業(yè)稅?
l9、單位和個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),但未辦理土地使用權(quán)證的過戶登記,是否要納稅?
l10、單位或個人無償將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)贈予給其他單位或個人的行為是否納稅?
第四階段 清算注銷階段的涉稅風險(僅列部分)
l1、銷售達到什么標準的樓盤必須或會被要求做土地增值稅清算?如何規(guī)劃延后清算
l2、土地增值稅清算的清算單位如何確定?有何技巧
l3、土地增值稅清算對扣除憑證有何要求?清算后又發(fā)生的成本費用該如何處理?
l4、土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些?如何進行納稅規(guī)劃才能取得利益最大化
l5、土地增值稅的視同銷售有哪些?買一贈一需要確認土地增值稅收入嗎
l6、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本,能否享受加計扣除?怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅?
l7、房地產(chǎn)的土地取得成本如何確定?
l8、房地產(chǎn)的開發(fā)成本如何確定?企業(yè)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的支出能否作為開發(fā)成本予以扣除?
l9、房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確定?沒有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理?
l10、房地產(chǎn)企業(yè)不能享受加計扣除待遇的情形有哪些?將未售房轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后出售能享受加計扣除待遇嗎?
l11、在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)提部分成本稅前扣除?
l12、房地產(chǎn)企業(yè)注銷前由于多預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅怎么處理,能不能退稅?
《房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風險及納稅規(guī)劃與2015稅務(wù)稽查應(yīng)對策略》課程目的
1. 本課程由實戰(zhàn)派專家林佳良老師為大家詳盡講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程,從拿地、規(guī)劃、報批報建、建設(shè)、預(yù)售、清盤、自持經(jīng)營,一層層抽絲剝繭,將每個節(jié)點的節(jié)稅技巧和風險控制一網(wǎng)打盡!
2. 面對“精心策劃型”偷稅,稅務(wù)稽查運用5種判斷方法如何洞察疑點?面對疑點,稅務(wù)稽查運用12種手段如何進行個案突破?您了解么?
3. 面對“政策不清型“偷稅,稅務(wù)稽查如何對待政策的模糊點,經(jīng)常檢查的增值稅、所得稅、營業(yè)稅要點在那里,您知道么?
4. 面對正在被稽查檢查的困境,如何合理應(yīng)對?查前作何準備,查中如何應(yīng)對,查后如何 “危機公關(guān)”,絕處逢生、柳暗花明,您洞悉么?
5. 房地產(chǎn)連續(xù)九年被國家稅務(wù)總局列為頭號稽查行業(yè),2015年稅務(wù)局將如何檢查?企業(yè)該如何應(yīng)對?您清楚么?
《房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風險及納稅規(guī)劃與2015稅務(wù)稽查應(yīng)對策略》所屬分類
財務(wù)稅務(wù)
《房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風險及納稅規(guī)劃與2015稅務(wù)稽查應(yīng)對策略》所屬專題
企業(yè)風險防范與管控、
稅務(wù)管理與籌劃、
房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)、
風險管理、
房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務(wù)培訓(xùn)、
房地產(chǎn)企業(yè)項目管理、
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、
如何做好稅務(wù)籌劃、
房地產(chǎn)人力資源、
房地產(chǎn)營銷、
公司財務(wù)分析與風險防范、
《房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風險及納稅規(guī)劃與2015稅務(wù)稽查應(yīng)對策略》關(guān)鍵詞
涉稅風險、納稅規(guī)劃、稅務(wù)稽查、房產(chǎn)建筑、
《房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風險及納稅規(guī)劃與2015稅務(wù)稽查應(yīng)對策略》授課培訓(xùn)師簡介
林佳良
中國注冊稅務(wù)師、會計師、律師,我國著名的納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家,被譽為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”,任多家大型房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問。
現(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員,國家稅務(wù)總局講師團成員,國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才,稅務(wù)干部學院等數(shù)所院?妥淌冢啻谓M織、參與全國稅收大要案稽查工作,潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究,具有深湛的理論基礎(chǔ),豐富的實踐經(jīng)驗,廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累,并著有《土地增值稅清算操作指南》等。
林老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位,具有十分豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎(chǔ),長期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數(shù)十個城市授課,課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面,講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用;授課風格生動詼諧、風趣幽默;既有理論高度又有實戰(zhàn)操作,深受各地學員喜愛。